רכישת נכס להשקעה כעצמאי
עצמאים רבים מחפשים דרכים להרחיב את מקורות ההכנסה שלהם ולא להסתמך רק על הפעילות השוטפת של העסק. אחת האפשרויות הנפוצות היא רכישת נכס להשקעה, בין שמדובר בדירת מגורים המיועדת להשכרה ובין שמדובר במשרד, בחנות, במחסן או בנכס מסחרי אחר.
אלא שכאשר הרוכש כבר מנהל עסק עצמאי, עשויות להתעורר שאלות נוספות. האם ההכנסה מהנכס צריכה להיכלל בתיק העסק הקיים? האם יש צורך לעדכן את רשויות המס? האם נכון לרכוש את הנכס באופן פרטי או באמצעות חברה? ומה ההבדל בין השכרת דירת מגורים לבין השכרת נכס מסחרי?
עצם העובדה שהרוכש הוא עצמאי אינה מספקת תשובה אוטומטית לשאלות האלה. אופן הדיווח והמיסוי תלוי בסוג הנכס, במטרת הרכישה, בהיקף פעילות ההשכרה ובזהות הגורם שירכוש את הנכס בפועל.
האם כל הכנסה מנכס היא הכנסה עסקית?
לא בהכרח.
עצמאי יכול להפעיל עסק בתחום מסוים ובמקביל להחזיק דירה פרטית שממנה הוא מקבל דמי שכירות. במצב כזה, ההכנסה מהדירה אינה הופכת באופן אוטומטי לחלק מהפעילות העסקית רק משום שבעל הנכס רשום כעצמאי.
מצד שני, כאשר מדובר במספר נכסים, בפעילות שיטתית, בניהול אינטנסיבי או ברכישה ומכירה בתדירות גבוהה, רשויות המס עשויות לבחון אם הפעילות כבר נושאת מאפיינים עסקיים.
לסיווג יש משמעות רבה. הוא עשוי להשפיע על אופן חישוב המס, על האפשרות לנכות הוצאות, על חובת הדיווח ואף על היבטים הקשורים למע"מ ולביטוח הלאומי.
לכן, לפני הרכישה כדאי להגדיר מהי מטרת הנכס. האם מדובר בהשקעה פרטית ארוכת טווח, בנכס שישמש את העסק הקיים או בתחילתה של פעילות עסקית חדשה בתחום הנדל"ן.
מס הרכישה אינו קשור לכך שהרוכש עצמאי
רכישת נכס בישראל עשויה להיות חייבת במס רכישה. שיעור המס אינו נקבע רק על פי מעמדו של הרוכש כעצמאי, אלא בהתאם לסוג הנכס, לשווי העסקה, לזהות הרוכש ולנכסי המקרקעין הנוספים שבבעלותו.
ברכישת דירת מגורים, לדוגמה, קיימת משמעות לשאלה אם זו דירתו היחידה של הרוכש או דירה נוספת. ברכישת משרד, חנות או נכס מסחרי חלים כללים אחרים.
חשוב להביא את מס הרכישה בחשבון כבר בעת בדיקת כדאיות העסקה. מעבר למחיר הנכס, יש להתייחס גם לשכר טרחה, עלויות מימון, שיפוץ, תחזוקה, ביטוח והוצאות נוספות שעשויות להשפיע על התשואה בפועל.
השכרת דירת מגורים
כאשר הנכס הנרכש הוא דירת מגורים המיועדת להשכרה למגורים, קיימים מסלולי דיווח ומיסוי ייעודיים. ההתאמה למסלול מסוים תלויה בגובה ההכנסה, במספר הנכסים, בהוצאות ובנסיבותיו של בעל הדירה.
בחלק מהמקרים ניתן לבחור במסלול מס בשיעור קבוע ללא ניכוי הוצאות. במקרים אחרים ניתן לבחון דיווח במסלול הרגיל, שבו מחושב המס על ההכנסה החייבת לאחר ההוצאות המותרות.
עצמאי שמגיש ממילא דוח שנתי נדרש לוודא שגם ההכנסה משכר הדירה מקבלת ביטוי מתאים בדיווחים שלו. אין להניח שהמידע נכלל אוטומטית רק משום שכבר קיים תיק פעיל במס הכנסה.
השכרת משרד או נכס מסחרי
ההתנהלות שונה כאשר מדובר בנכס שאינו משמש למגורים, כמו משרד, חנות, קליניקה או מחסן.
הכנסה מהשכרת נכס מסחרי אינה נהנית מהמסלולים המיועדים להשכרת דירות מגורים. בדרך כלל נדרש לדווח עליה במסגרת דוח שנתי ולפתוח או לעדכן את התיק המתאים ברשות המסים.
בנוסף, עשויות להתעורר שאלות הנוגעות למע"מ. יש לבדוק אם ההשכרה חייבת במע"מ, מי נדרש להוציא חשבונית וכיצד הרכישה משתלבת עם הפעילות הקיימת של העצמאי.
עצמאי שרוכש משרד לשימוש העסק שלו נמצא במצב שונה מעצמאי שרוכש משרד ומשכיר אותו לצד שלישי. במקרה הראשון הנכס משמש את הפעילות הקיימת, ואילו במקרה השני הוא מייצר מקור הכנסה נוסף שדורש בחינה נפרדת.
אילו הוצאות עשויות להיות רלוונטיות?
רכישת נכס להשקעה כרוכה בדרך כלל בהוצאות רבות מעבר למחיר הרכישה. בין היתר, עשויות להיות הוצאות מימון, שכר טרחת בעלי מקצוע, דמי ניהול, תיקונים, ביטוח, ארנונה בתקופות שבהן הנכס אינו מושכר ועלויות תחזוקה.
לא כל הוצאה מוכרת באופן מלא, ולא תמיד ניתן לנכות אותה בשנת התשלום. חלק מההוצאות עשויות להיחשב חלק מעלות הנכס, חלקן עשויות להיות מוכרות באופן שוטף ואחרות עשויות להיפרס באמצעות פחת.
גם עלויות המימון דורשות בדיקה. יש לבחון מהו החלק של ההלוואה ששימש לרכישת הנכס, מהו מסלול הדיווח שנבחר ומה הקשר בין ההוצאה לבין ההכנסה המתקבלת.
שמירת חשבוניות, חוזים ואסמכתאות כבר משלב הרכישה תקל על הדיווח בהמשך ותאפשר לבחון אילו הוצאות ניתן להביא בחשבון.
רכישה כאדם פרטי או באמצעות חברה?
אחת ההתלבטויות המרכזיות של עצמאים היא אם לרכוש את הנכס על שמם הפרטי או באמצעות חברה בע"מ.
רכישה פרטית עשויה להיות פשוטה יותר מבחינת המבנה וההתנהלות. לעומת זאת, רכישה באמצעות חברה יכולה להתאים במקרים שבהם מתכננים פעילות רחבה יותר, רכישת נכסים נוספים, צירוף שותפים או השארת הרווחים במסגרת החברה לצורך השקעות עתידיות.
עם זאת, חברה אינה בהכרח הבחירה המשתלמת בכל מקרה. לחברה יש עלויות הקמה ותחזוקה, הנהלת חשבונות מורכבת יותר, חובת הגשת דוחות ותשלומי מס שעשויים לחול גם בעת העברת הכספים לבעלי המניות.
יש לבחון גם את מס הרכישה, את אופן המימון, את שיעור המס על ההכנסה השוטפת ואת המיסוי האפשרי בעת מכירת הנכס. הטבות או מסלולים המיועדים ליחידים אינם חלים בהכרח באותה צורה על חברה.
מי שמגיע למסקנה שהרכישה צריכה להתבצע באמצעות תאגיד יידרש להשלים פתיחת תיק חברה בע"מ ולהסדיר את רישום החברה ואת פעילותה מול רשם החברות ורשויות המס.
את ההחלטה מומלץ לקבל לפני חתימת הסכם הרכישה, ולא לאחר שהנכס כבר נרשם על שם הרוכש הפרטי. שינוי זהות הבעלים בשלב מאוחר יותר עלול לדרוש פעולה משפטית ומיסויית נוספת.
האם צריך לפתוח תיק חדש אם כבר יש תיק עצמאי?
לא תמיד.
אם העצמאי ממשיך לפעול באותו מבנה ורוכש את הנכס באופן פרטי, ייתכן שלא יהיה צורך לפתוח עסק חדש, אלא לעדכן את מקורות ההכנסה ולדווח על ההשכרה במסגרת התיק הקיים או באמצעות הסיווג המתאים.
כאשר הנכס נרכש באמצעות חברה חדשה, החברה היא ישות נפרדת ולכן יש לפתוח עבורה תיקים משלה. גם אם בעל המניות כבר רשום כעוסק מורשה, תיקו האישי אינו מחליף את התיקים הנדרשים לחברה.
במקרה שבו הפעילות בנדל"ן הופכת לתחום עסקי נפרד, ייתכן שיהיה צורך לעדכן את הגדרת הפעילות, את ניהול הספרים, את המקדמות ואת ההתנהלות מול מע"מ.
בדיקה מוקדמת יכולה למנוע הפתעות
עסקת נדל"ן אינה מסתיימת במחיר שמופיע בהסכם. מבנה הרכישה ואופן הדיווח יכולים להשפיע על ההוצאות, על המס השוטף ועל התוצאה שתתקבל בעת מכירת הנכס.
לכן, לפני שרוכשים נכס להשקעה, מומלץ לבחון את התמונה המלאה. יש לבדוק את מס הרכישה, את אופן מיסוי שכר הדירה, את ההוצאות הצפויות, את השלכות המע"מ ואת ההבדלים בין רכישה פרטית לבין רכישה באמצעות חברה.
חשוב במיוחד לא להסתמך על כך שהרוכש כבר עצמאי ולכן כל ההיבטים מוסדרים. התיק הקיים מתייחס לפעילות שעליה דווח בעת פתיחתו. נכס חדש עשוי ליצור מקור הכנסה נוסף, חובות דיווח אחרות ולעיתים גם צורך בשינוי המבנה העסקי.
תכנון מוקדם מול רואה חשבון או יועץ מס יכול לסייע לבחור את דרך הרכישה המתאימה, להסדיר את הדיווחים ולבחון את כדאיות ההשקעה לאחר מס ולא רק לפי דמי השכירות הצפויים.
