פטור ממס או הפחתה שלו יינתנו לרוכשי דירה שאינם נרשמים כבעליה בפועל
רכישת דירה לצורך הענקתה כמתנה, היא מנהג נפוץ יחסית ובעיקר בקרב הורים בעלי ממון, המבקשים לתת בסיס ראשוני לחיים לילדיהם, כאשר הללו מתחילים לבנות משפחה משלהם. עסקאות נדל"ן מסוג זה, כוללות הטבות מס לרוכשים – שזכאים להפחתה משמעותית במיסי הרכישה, כאשר הם עצמם כבר רשומים כבעליה של דירה יחידה משלהם ואילו צאצאיהם נרשמים כבעליהם של הנכס החדש. חשוב להבין האם פטור ממס או הנחה, יינתנו בכל מקרה – או שישנן עסקאות שלא תאושר בהן ההפחתה או ההחזר של מיסי מקרקעין.
כיצד הענקת דירה במתנה עשויה להוביל אל פטור ממס או להנחה?
רכישה של נכס כמו דירה למגורים והעברתו אל הילדים, או לקרובי משפחה, גוררת אחריה הטבה משמעותית במס הרכישה, שהעסקה מחויבת בגינה. מדובר בכשליש בלבד של גובה המס ובסופו של דבר – זה יכול להסתכם בכמה עשרות אם לא מאות אלפים של שקלים.
חשוב להבהיר, כי כל עסקת נדל"ן מחייבת את המוכרים במס שבח – ואת הקונים במס רכישה. עם זאת, עסקאות של "הענקת דירה במתנה" הן שונות, כיוון שהמוכרים למעשה רק מעבירים את הבעלות על הדירה לבעליה החדשים, משמע לא מקבלים תמורתה כסף. ההטבות של עסקה כזאת היא פטור ממס השבח, גם כאשר, לכאורה, הרוכשים כבר בעלי דירה וזוהי דירתם השנייה, כיוון שהם לא נותרים בעליה של הדירה אלא מעבירים אותה על שם ילדיהם. מס הרכישה גם הוא מופחת באופן ניכר כאמור ובפועל ישולם סכום קטן ביותר מתוך מס הרכישה המלא, שהיה צריך להיות משולם אילו היתה זו עסקת נדל"ן סטנדרטית.
מה חשוב לדעת לגבי מכירת הדירה החדשה?
תשלום של מס רכישה מופחת וזכאות לפטור ממס שבח, מהווים זכויות שמקבלים שני הצדדים בעסקת נדל"ן שהיא "מתנה" ואין עבורה תמורה שעוברת מהרוכשים אל הקונים, מה שגורם לנסיונות רבים של רוכשי דירות "לנצל" את הפרצה הזו ולרכוש נכסים, כביכול כדי להעבירם לקרוביהם במתנה ואז למכור אותם – מבלי שיהיו מחויבים בתשלום מס שבח.
הרצון למנוע התחמקות מתשלום המס הזה, גרם ליצירתו של חוק ה"צינון" – שאומר שדירה שניתנה כמתנה לא תוכל להימכר בכמה השנים הראשונות מרגע השלמת הרכישה – אורך התקופה תלוי במגורים או אי המגורים של בעליה הרשומים בתוכה. התקופה הזו נועדה כדי למנוע את המכירה של נכסים שזה עתה נרכשו, לצורך קבלת תמורה מלאה ומבלי שתהיה החובה לשלם את מס השבח במלואו.
חשוב לציין, שגם אם כמחצית מעלות הדירה ניתנה במתנה והעסקה כן כללה תמורה למוכרים, אך בשיעור אינו עולה על 50 אחוזים – החוק רואה זאת כ"עסקת מתנה" והיא תצריך תקופת צינון מסוימת, על מנת שניתן יהיה למכור אותה לצד שלישי.
